全球一线楼市的“拐点”

2018-11-14 | 来源1:证券时报

       

国际大都市楼市转跌,共性就是对楼市开启加息调控。

  刚刚过去的10月份,一线城市楼市不仅与“银十”无关,而且可能将成为本轮楼市由升转跌的“拐点”,京沪穗深四个城市新房成交集体下跌。中指院数据显示,10月北京新房交易环比下降29%;易居研究院报告显示,10月上海新房成交环比下降23.1%;深圳市官方数据显示,10月深圳新房成交环比下降19.10%;CRIC数据显示,10月广州新房成交环比下跌59%。

  10月,一线城市新房成交平均45%环比回调幅度(同比也下跌3%),明显高于全国主要城市的下滑幅度。这或许意味着,作为楼市“领头羊”的一线城市,正式进入下调阶段。进一步,2015年开启的全国楼市板块“轮动式”回升,正式逆转进入了“轮动式”回落的进程。也即,一线楼市降温,将会顺势波及到二线城市,目前余温还在的三四线城市也不会幸免。

  对一线楼市来说,2016年10月以来,调控就未曾停过,但基于2014-2016年去库存和“降准降息”的滞后效应,加上引才力度大、区域概念多(如大湾区、北京副中心、京津冀一体化、环沪对接上海等)、产业升级快(广深为核心的大湾区成为网红)、人口大规模涌入、轨交密集投入运营,特别是投资买房热潮空前,一线楼市2017年以来一直维系高位平衡的走势。

  下半年以来,贸易战、中兴事件、消费下滑和民企嗷嗷待哺等负面问题叠加,将经济过于依赖楼市的积弊暴露无遗。过去,楼市繁荣有“物业兴、百业旺”的效应,现在要担心的是“物业兴、百业衰”。于是,“7.31”政治局掷地有声地喊出“遏制房价上涨”,成为中期调控的顶层设计。现在,高层对楼市的态度得到贯彻,杠杆开始抛弃楼市,高位不胜寒的一线楼市难以支撑。

  向来,一线城市被认为是最后的防守区,资金密集、人口密集,无论刚需还是改善,抑或资产配置和投机炒作,一线城市的楼市都最受青睐。但是,本轮楼市回升证明,一线楼市房屋高端化、资产化趋势已形成,刚需置业越来越远,这与高层2年前“房住不炒”的最高指示相去甚远。控制住杠杆,一线楼市最大的支撑就被抽走了。

  全球一线楼市都开始回调。2003-2018年,房价翻了5-6倍的香港楼市,近期出现豪宅地块流拍、违约翻倍增加、成交腰斩等情况。国际投行预测,未来一年香港房价将下跌10%-15%。同样,近6年20大城市房价涨幅超过50%的美国,也开启回调,美国二手房销售连续7个月下跌。此外,温哥华、悉尼等被称为全球长牛的楼市也开始转凉。国际大都市楼市转跌,共性就是对楼市开启加息调控。

  过去10年,全球一线楼市同步上涨,背后有量宽支撑。如今,美国继续加息的预期浓厚,欧盟、英国加拿大、澳洲及我国香港都跟随加息或退出量宽,楼市面临调整。值得注意的是,2016-2017年全球经济弱复苏也得益于宽松,并非完全是科技创新和结构性的改革。美国FAAMG等科技企业繁荣,我国BAT网红至极,模式创新远大于技术创新。现在,中美科技股暴跌,这是挤泡沫,楼市调整也一样。即便有需求支撑、政府托底,但泡沫退潮是事实。

  (作者系资深地产研究人士)


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